L’Observatoire du Logement Neuf en Normandie

L’Observatoire du Logement Neuf en Normandie est une association indépendante. Fondé en 2012, il dresse un état des lieux le plus fidèle du marché du logement neuf en Normandie. Il se veut un lieu d’échanges informels entre les acteurs et leurs partenaires, facilitant la collaboration, les échanges et les réflexions partagées.

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2023 : année noire pour le marché des lots aménagés en Normandie. Fin de la maison individuelle, vraiment ?

Depuis des mois, nous dressons des bilans inquiétants concernant l’activité des lots aménagés. Avec 830 ventes de terrains sur le territoire normand en 2023 (- 55 % vs 2022), constituant un plus bas historique depuis des décennies, nous pourrions en conclure qu’en effet, les français ne désirent plus faire construire leur maison. Cette déduction serait […]

Bilan 2023 : la Normandie brutalement rattrapée par la crise du logement : coup d’arrêt sur le marché de la promotion immobilière.

Chères adhérentes, chers adhérents, Tout pile un an en arrière, nous espérions que 2023 serait l’année de la prise de conscience pour relancer l’activité. Si la Normandie ne subissait pas encore les mêmes ralentissements que bon nombre de régions françaises, nous ressentions les prémices d’une situation inquiétante à venir, avec un affaissement significatif du marché […]

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3ème trimestre 2023 : la crise du logement neuf pose durablement ses valises en Normandie.

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L’édito

Bilan 2023 lots aménagés

Depuis des mois, nous dressons des bilans inquiétants concernant l’activité des lots aménagés. Avec 830 ventes de terrains sur le territoire normand en 2023 (- 55 % vs 2022), constituant un plus bas historique depuis des décennies, nous pourrions en conclure qu’en effet, les français ne désirent plus faire construire leur maison.

Cette déduction serait alors bien inexacte. En réalité, si ces chiffres sont si alarmants, ils sont la conséquence de plusieurs facteurs : hausse des taux d’intérêts bancaires, conditions d’emprunt trop resserrées (et y compris auprès de clients finançables qui n’ont pas été suivis), avec la mise en perspective d’une raréfaction du foncier et de la hausse des
coûts de construction : l’appétence est réelle pour la maison individuelle car elle est et reste la plus accessible pour les ménages mais la conjonction de ces facteurs a totalement écarté une grande part des ménages et notamment les primoaccédants.

L’offre commerciale atteint 2433 lots, soit + 41 % en une année et ce malgré une baisse anticipée par les aménageurs des mises en vente (1643 lots soit – 11 %) reflet d’une difficulté à vendre les lots disponibles, comme en Seine-Maritime, où l’écoulement du stock n’a jamais été aussi préoccupant. Le 2ème semestre 2023 fait plonger tous les chiffres et dans
pratiquement tous les départements. Si la crise est brutale, elle ne traduit pas un désamour des français pour la propriété, nombreux en attente de signaux encourageants.

Marché de la Seine-Maritime

Le marché seinomarin enregistre 129 ventes, soit – 79 % en un an. Les chiffres parlent d’eux-mêmes et les ventes ont plongé et principalement au second semestre : 95 % des ventes ont été enregistrées au 1er semestre 2023. 14 opérations ont un rythme de vente négatif. Le niveau des annulations est également particulièrement inquiétant puisqu’il concerne 50 % des réservations. Notons que seules 2 opérations enregistrent plus de 10 ventes quand nous en comptabilisons 18 dans le département du Calvados. Quant aux prix, ils sont en baisse de 4 % sur le département (mais seulement 3 ventes sur la Métropole de Rouen, secteur sur lequel les prix sont les plus élevés). En moyenne, un terrain se vend 80 369 € pour une surface de terrain d’environ 652 m².

Marché du Calvados

Avec 459 ventes nettes, le marché du Calvados accuse aussi une baisse importante d’activité représentant – 39 % en un an mais sans commune mesure avec le département voisin. Cela se ressent dans le volume de mises en vente qui est en hausse de 27 % (827 lots) et place l’offre commerciale à 899 lots. Si les ventes baissent dans tous les secteurs, seule la côte Fleurie tire son épingle du jeu (75 ventes soit + 12 %). Côté prix, il faut compter en moyenne 77 715 € (+ 10 %) pour un terrain de 473m². Preuve s’il en fallait que le facteur prix n’est pas le seul déterminant puisqu’ici, ce sont sur les secteurs les plus chers que les lots se vendent le plus. D’ailleurs, dans la quasi-totalité des secteurs du département, le
prix marginal du foncier viabilisé au m² ne baisse quasiment pas, voire augmente dans nombres de secteurs. Preuve que fondamentalement, les prix ne baissent pas.

Principaux marchés de l’Eure

Le marché de l’agglomération Seine-Eure voit lui aussi son marché se replier avec 48 ventes soit -52 % en un an. Prudence observée côté mises en vente puisqu’elles baissent également de 48 % (95 lots). Les prix sont en baisse ( -9 %) soit 66 992 € pour 663 m².
Sur Evreux Portes de Normandie le constat est similaire : 43 ventes soit – 68 % et des mises en vente ralenties avec 45 nouveaux lots soit – 69 %. En moyenne, il faut compter 60 432 € (stable) pour un terrain d’environ 600 m². Vernon (Seine Normandie Agglomération) affiche 20 lots vendus, une progression positive mais sur un faible volume en comparaison avec les territoires voisins. 63 lots ont été mis en vente, en nette progression et qui vient confirmer une période précédente atone puisqu’il y a à peine une année, l’offre était tombée à 9 lots disponibles. En moyenne, une parcelle d’environ 720m² vaut 78 778 € (+ 11 %).

Principaux marchés de la Manche

Après une activité soutenue en 2021, le département de la Manche voit lui aussi ses indicateurs s’affoler depuis 2022 et cela se poursuit en 2023. 158 terrains ont été mis en vente (stable) pour une offre atteignant 202 terrains à fin 2023. Les 128 ventes enregistrées
représentent une baisse de 45 %. Seul le secteur Cherbourgeois poursuit sa dynamique puisqu’il compte pour 101 mises en vente (+11 %) et 106 ventes (+ 13%) des volumes globaux.
En moyenne, une parcelle de 443m² s’est vendue 61 350 € mais nous observons de grandes disparités de surfaces / prix.

Si quelques disparités persistent entre les territoires et que nous observons à nouveau un marché calvadosien plus résistant que le marché seinomarin entre autre, cela reste le fruit d’opérations d’ampleur sur le secteur de la Métropole de Caen : les OAP d’ensemble et les ZAC en font des opérations historiquement négociées et maîtrisées.

Si le contexte amène à un stock commercial en augmentation : quid de la capacité de la demande à agir ? Comment redonner confiance aux ménages ? La demande est présente mais contrée par un financement trop souvent bloquant et décourageant. Et attention aux effets « trompe l’oeil » : une partie de l’offre commerciale peut être considérée comme « virtuelle » et pourrait disparaître. En effet, si les pré-commercialisations ne sont pas concluantes, alors les opérations seront retirées du marché, donc de l’offre commerciale, avec pour conséquence une amplification de la raréfaction de l’offre…et de tension sur
les prix…

S’il ne fallait retenir qu’un élément positif de cette situation : les aménageurs agissent au quotidien pour proposer des opérations faisant preuve de maîtrise de la sobriété foncière, de mixité et de densité. Tout cela est possible grâce aux macrolots (densité de (100 à 120 logements à l’hectare) qui représentent 1/3 de leur activité, un poids non négligeable et un
élément essentiel dans leur production qui en font des partenaires incontournables de promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux. A ce stade, c’est tout un parcours résidentiel qui est grippé : taux de rotation au plus bas chez les bailleurs sociaux, tension locative dans le parc privé, transactions immobilières à la peine dans le parc ancien, entreprises du bâtiment en grande difficulté…

La maison individuelle fait partie du rêve français. 2024 : le retour en grâce ?

Guillaume BASILE, Président d’OLONN

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Retour sur les 10 ans de vie de l’Observatoire OLONN : évolution, chiffres clés, adhérents et partenaires.

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